Een huis erven en verkopen: waarom de niet-zelfbewoningsclausule erbij staat

Je erft een huis en moet het verkopen. Als erfgenaam wil je daarbij goed beschermd zijn, en daarom nemen makelaars veelal de niet-zelfbewoningsclausule op in de koopovereenkomst. Wat houdt die clausule in, en waarom is die juist bij een erfenis zo belangrijk?

Wat is de niet-zelfbewoningsclausule?

Bij een gewone woningverkoop staat de verkoper ervoor in dat hij de woning goed kent: hij heeft er gewoond, weet of de kelder ooit vochtig is geweest, kent het gedrag van de cv-ketel in de winter en heeft gemerkt of er iets lekt. Die kennis legt hij vast in de koopovereenkomst.

Bij een geërfde woning ontbreekt die kennis vaak. Jij hebt als erfgenaam zelf niet in het huis gewoond en weet daardoor niet wat een bewoner meestal wél weet. De niet-zelfbewoningsclausule legt dat verschil vast: de verkoper (in dit geval de erfgenaam of erfgenamen) verklaart dat hij de woning niet zelf heeft bewoond en dus minder kan verklaren over de staat ervan dan een bewoner-verkoper normaal doet.

Wat betekent dit voor jou als koper?

Voor een koper verschuift dit een deel van het risico. Waar je bij een gewone verkoop kunt vertrouwen op de kennis van een bewoner, geldt dat hier minder. Een grondig eigen onderzoek, bijvoorbeeld een bouwkundige keuring, wordt daardoor extra belangrijk. Dat betekent niet dat er per se iets mis is met de woning, wél dat je zelf iets beter moet kijken dan je anders zou doen.

Wat betekent dit voor jou als erfgenaam?

Voor jou als verkopende erfgenaam werkt de clausule juist beschermend. Je hoeft niet in te staan voor gebreken waar je part noch deel aan hebt, simpelweg omdat je ze niet kon weten. Dat neemt niet weg dat je wel moet melden wat je wél weet, bijvoorbeeld uit gesprekken met de overledene, familie of buren, of uit facturen en verzekeringspapieren die je bij de nalatenschap aantreft.

Hoe gaan wij hiermee om?

Bij een geërfde woning bespreken wij vooraf met je wat je wel en niet weet over de staat van de woning, en waar de niet-zelfbewoningsclausule in de koopovereenkomst precies voor zorgt. Zo weet een koper wat hij kan verwachten, en sta jij als erfgenaam niet ergens verantwoordelijk voor iets waar je part noch deel aan hebt.

Daarnaast adviseren wij erfgenamen en executeurs altijd om vóór de verkoop een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Dat klinkt misschien tegenstrijdig, juist nu je minder kunt verklaren over de woning, maar het werkt precies andersom: hiermee laat je als verkoper zien dat je kijkers en kopers zo eerlijk en volledig mogelijk wilt informeren, ook al ontbreekt de kennis van een bewoner. Een kijker die vooraf een keuringsrapport kan inzien, koopt met meer vertrouwen, en dat vertaalt zich vaak terug in een soepelere verkoop.

Sta je voor de verkoop van een woning uit een erfenis en wil je weten wat er voor jouw situatie geldt? Neem gerust contact met ons op, we denken graag met je mee.