Hoeveel m² heeft jouw woning écht?

De meetinstructie uitgelegd: wat telt wel en niet mee? Op funda staat bij elke woning een “gebruiksoppervlakte wonen”, in de volksmond het woonoppervlak. Dat getal is geen schatting van de makelaar, maar het resultaat van een vaste rekenmethode: de Branche Brede Meetinstructie (BBMI), gebaseerd op NEN 2580. Een NVM-makelaar is verplicht zich aan die meetinstructie te houden. Zo wordt elke woning op dezelfde manier ingemeten en kun je woningen eerlijk met elkaar vergelijken.

Vier getallen, geen optelsom

De meetinstructie verdeelt een woning in vier aparte categorieën, die op funda ook los van elkaar worden vermeld:

Gebruiksoppervlakte wonen – alle ruimten met een woonfunctie: woonkamer, keuken, slaapkamers, badkamer, hal en overloop.

Overige inpandige ruimte – ruimten binnen de woning die bouwkundig alleen geschikt zijn als bergruimte, zoals een kelder, een bergzolder of een inpandige garage.

Gebouwgebonden buitenruimte – balkon, dakterras, veranda of carport.

Externe bergruimte – een afsluitbare berging of vrijstaande garage die niet aan de woning vastzit.

Alleen de eerste categorie is het “woonoppervlak”. De andere drie tel je er dus niet zomaar bij op.

De zolder: alleen waar je rechtop kunt staan

Bij een zolder onder een schuin dak valt de uitkomst vaak lager uit dan verwacht. Dat komt door de hoogte-eisen uit de meetinstructie:

Alleen het deel waar de vrije hoogte minstens 1,5 meter is, telt mee. De lage stroken langs de gevel vallen dus af.

Is het hoogste punt van de zolder lager dan 2 meter, dan telt de hele ruimte niet als wonen, maar als overige inpandige ruimte.

Kom je wel boven de 2 meter, maar is dat aaneengesloten deel kleiner dan 4 m², dan geldt hetzelfde.

Daarnaast kijkt de meetinstructie naar het gebruik. Een zolder die alleen via een vlizotrap bereikbaar is en in de praktijk als opslag dient, is een bergzolder en telt niet mee als woonoppervlak. Is de zolder via een vaste trap bereikbaar, afgewerkt, geïsoleerd en verwarmd, dan telt de oppervlakte boven 1,5 meter hoogte wél mee.

Twee vergelijkbare woningen kunnen daardoor flink verschillen: de één heeft een vlizotrap naar een onafgewerkte zolder, de ander een vaste trap naar een afgewerkte werkkamer. Op papier scheelt dat zomaar 20 m².

En de inpandige garage?

Voor een inpandige garage geldt dezelfde gedachte. Hij zit onder hetzelfde dak, maar is bouwkundig bedoeld als bergruimte en valt daarom in beginsel onder overige inpandige ruimte – ook als er een deur vanuit de hal in zit.

Is de garage verbouwd tot slaapkamer, kantoor of speelkamer, dan kan die oppervlakte wél meetellen. Voorwaarde is dat de ruimte echt geschikt is om in te wonen: geïsoleerd en verwarmd, daglicht via een raam of glazen deur, vloer, wanden en plafond afgewerkt, en bereikbaar vanuit de woning. Een garagevloer met laminaat en een elektrisch kacheltje is dus nog geen woonruimte.

Waar let je op als koper of verkoper?

Als koper mag je bij een woning die door een NVM-makelaar wordt aangeboden er in beginsel van uitgaan dat de genoemde oppervlakten volgens de meetinstructie zijn bepaald. Kijk daarbij goed naar de opbouw: 130 m² wonen is iets anders dan 110 m² wonen plus 20 m² overige inpandige ruimte. Vraag bij twijfel om het meetrapport.

Als verkoper voorkom je met een correcte meting discussie achteraf. Heb je de zolder afgetimmerd, een vaste trap geplaatst of de garage verbouwd tot woonruimte? Dat zien wij bij het inmeten, en voldoen die ruimten aan de eisen, dan tellen de meters gewoon mee in het woonoppervlak. Je verbouwing komt zo terug in de cijfers op funda.

Twijfel je over het aantal vierkante meters van een woning die je op het oog hebt, of wil je weten hoe jouw eigen woning volgens de meetinstructie uitpakt? Mommersteeg Makelaardij legt je precies uit hoe de meters zijn opgebouwd, zodat je weet wat je koopt of verkoopt.